Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

Se firma un contrato de arrendamiento con opción de compra el 11 de octubre de 2018.El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: «En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló.

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia afirma que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

Según el  art. 1561 CC  la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión «tal como se recibió» debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución. La obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

El art. 23.2 LAU,  señala que «Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.».

Las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Se expresa que el arrendatario no podrá realizar modificaciones en la vivienda sin consentimiento del arrendador, sin previo aviso y expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.