El problema del mercado inmobiliario es la falta de oferta
25 junio, 2024¿HAS HECHO UNA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO Y NO SE TE HA ENTREGADO?
Comprar una vivienda sobre plano tiene diferentes particularidades: no se entrega en el plazo establecido, no se ha llegado a construir o la constructora a desaparecido.
Ante estos aspectos surgen muchas dudas en el momento de la compraventa de una vivienda sobre plano: ¿qué pasa si la promotora no me entrega la casa? ¿y el dinero que he pagado ya?
En este artículo resolvemos estas preguntas y te contamos qué dice la Ley y cómo han sido algunos de nuestros casos de éxito judiciales en esta materia.
Problemas legales en una compraventa de vivienda sobre plano
Cuando formalizas la compraventa de una vivienda sobre plano, al no estar aún construida la casa tienes que esperar un tiempo determinado hasta que finalicen las obras y te entreguen el inmueble adquirido.
Hay personas que adquieren viviendas sobre plano como inversión, mientras que otras lo hacen para convertir el inmueble comprado en su residencia para vivir.
Aunque parece sencillo, esta circunstancia puede convertirse en un importante problema si la entrega de la vivienda se retrasa o lo que es peor, no llega a entregarse, bien porque no se acaba la construcción o por cualquier otro motivo.
Durante ese tiempo de espera se realizan sucesivos pagos de cantidades en la cuenta bancaria facilitada por la promotora, especificados en el contrato que has firmado.
El problema más grave aparece cuando no te entregan la vivienda, la construcción no se ha terminado o incluso la promotora ha desaparecido.
Cuando intentas reclamar el banco colaborador con la promotora se “lava las manos” y no asume responsabilidad alguna.
¿Qué puedes hacer en esta situación?
Qué dice la Ley en una compraventa de vivienda sobre plano: la protección al comprador
La Ley 57/68 protege a los compradores que han hecho pagos a cuenta al formalizar la compraventa de una vivienda sobre plano siempre que las adquieran con finalidad residencial y no como inversión. Es decir, si compras sobre plano un inmueble para obtener un beneficio o con un fin especulativo y no para vivir estarías fuera del ámbito de protección de esta Ley.
La jurisprudencia mantiene la misma línea distinguiendo a los compradores que adquieren para destinar a domicilio la vivienda de los que compran con otra finalidad, sean o no profesionales inmobiliarios.
La ley 57/68 parte de un propósito fundamental: proteger los intereses de los compradores de inmuebles en construcción con fines residenciales. Su aplicación debe regirse desde el enfoque del derecho del consumidor, teniendo como fin principal proteger a los compradores de viviendas en proceso de construcción destinadas a domicilio habitual.
¿Cómo puede determinarse si el comprador adquiere la vivienda con fin residencial o como inversión?
Aunque a veces pueda resultar complicado dilucidar la finalidad de la compra, la jurisprudencia alude a “indicios” que permiten determinar si el comprador goza o no de la protección de la Ley 57/68.
Se puede deducir, si el comprador adquiere varios inmuebles de la misma promoción, no reside en la localidad donde se ubica la vivienda, o se estipula una cláusula que permite ceder la compraventa a un tercero, es muy probable que se esté comprando como inversión.
¿Qué ocurre si el banco ha intervenido como avalista de la promoción?
Las cantidades que entregues a cuenta al adquirir una vivienda sobre plano deben ser avaladas por si la promoción no sale bien, no se termina o la entrega no se realiza en plazo convenido.
En cualquiera de esos casos la empresa promotora que recibe los pagos de los compradores está obligada a contratar un seguro de caución (Art.68 Ley de Contrato de Seguro) con una aseguradora o un aval solidario con un banco.
La finalidad de estas medidas es garantizar al comprador si la vivienda no se entrega:
-La devolución de los importes pagados.
-Los intereses devengados que correspondan desde cada uno de los pagos efectuados por el comprador hasta el momento de su devolución.
¿Qué ocurre cuando el banco ha actuado como avalista de la promoción?
Si no te han entregado la vivienda adquirida sobre plano podrás reclamar a la entidad bancaria que haya actuado como avalista de la promoción la devolución de las cantidades entregadas y sus intereses, al margen de que se hayan o no depositado en dicho banco.
Como avalista de la promotora, el banco tiene la responsabilidad de devolver todas las cantidades entregadas por el comprador, incluso si no consta ingreso en la cuenta bancaria.
El caso de éxito de nuestra clienta
Nuestra clienta firmó con una promotora contrato de reserva de un inmueble para su adquisición sobre plano. El precio queda pactado en 72.106,13 euros siendo abonada la suma de 18.700 euros.
En el contrato se establecía que la entrega se produciría en el plazo de 30 días naturales desde la obtención de la cédula de habitabilidad y que las obras de construcción durarían un plazo de 26 meses.
La promotora entró en concurso de acreedores y nuestra clienta no recibió la vivienda adquirida.
Se estudia el problema ocurrido y se interpone una demanda contra la entidad bancaria colaboradora con la promotora reclamando el cumplimiento de la obligación de garantía.
El fundamento legal derivaba de la protección por la Ley 57/1968, que obliga al banco a responder de los anticipos ingresados por nuestra clienta como compradora de la vivienda en construcción destinada a residencia familiar, en una cuenta del promotor abierta en dicha entidad bancaria.
El banco colaborador con la promotora se oponía entre otros motivos alegando inaplicabilidad de la Ley 57/68 por considerar que nuestra clienta adquiría el inmueble como inversora, no con un fin residencial.
Tanto la sentencia de instancia como la emitida por la Audiencia Provincial nos dan la razón con estos fundamentos jurídicos:
-️ La Ley 571968, de 27 de julio protege con alcance imperativo a los compradores de viviendas en construcción destinadas a domicilio o residencia familiar, sea de carácter permanente o residencia de temporada, accidental o circunstancial.
- Demostrar que la compradora adquiría la vivienda con finalidad inversora o especulativa corresponde a la entidad bancaria demandada.
-️ El mero hecho de que la compradora fuera titular registral de otras viviendas no constituye por sí solo un indicio suficiente para concluir de manera inequívoca que la adquisición se hizo con un fin especulativo.
El banco no acreditó tal extremo, por lo que la adquisición de la vivienda en construcción por nuestra clienta estaba cubierta la normativa protectora de la Ley 57/1968, e implicaba lo siguiente:
-Que la compradora tenía derecho a pedir la resolución del contrato por falta de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda, una vez finalizado el plazo establecido en el contrato.
-Que la promotora está obligada a garantizar la devolución de todas las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin:
A partir de estos razonamientos jurídicos, la sentencia considera acreditado que nuestra clienta hizo entrega para pago del precio de la vivienda en construcción que adquiría (fijado en el contrato en 72.106,13 euros) de la suma de 18.700 euros.
Esta cantidad fue depositada en la cuenta abierta por la promotora, cuenta en la que demostramos que se habían ingresado otras cantidades a cuenta del precio de otros inmuebles de la misma promoción.
A partir de todo lo anterior, ambas sentencias favorables a los intereses de nuestra clienta concluyen:
La promoción en la que se incluía la vivienda sobre plano adquirida por nuestra clienta no llegó a concluirse en el tiempo convenido.
No se ha acreditado que la promotora hubiera constituido la garantía legalmente exigida para garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores, obligación que había asumido expresamente en el contrato de compraventa.
El banco demandado no ha podido acreditar ni ha justificado la existencia de la garantía legalmente establecida, ni el cumplimiento por su parte de su obligación legal de exigir al promotor la existencia de dicha garantía.
La entidad bancaria demandada tiene obligación de reintegrar a nuestra clienta la suma total reclamada en la demanda (18.700 euros) más los intereses legales desde la fecha de cada una de las aportaciones.
En ambas sentencias la entidad bancaria ha sido condenada, además, al pago de las costas.
Puedes reclamar tu dinero a la entidad bancaria que haya colaborado con la promotora siempre que ese dinero se haya depositado en ese banco o cuando dicha entidad bancaria haya actuado como avalista de la promoción.
